Nachmieter suchen - So finden Sie den perfekten Nachmieter

Bei einer ausserordentlichen Kündigung des Mietvertrags lohnt es sich, einen Nachmieter zu suchen, da man die Miete sonst bis zum Ende der offiziellen Vertragsdauer zahlen muss. Eine solche ausserterminliche Kündigung des Mietvertrags kann aus verschiedenen Gründen, wie zum Beispiel wegen einer Trennung oder aus beruflichen Gründen notwendig sein. 

In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie erfolgreich Nachmieter suchen, welche Voraussetzungen ein Nachmieter erfüllen muss und was Sie tun können, wenn der Vermieter Ihre Vorschläge ablehnt.

Vorzeitige Kündigung mit Nachmieter

Wenn Sie eine Wohnung ausserterminlich kündigen, müssen Sie den Vermieter rechtzeitig per eingeschriebenem Brief informieren und eine Nachfolgelösung vorschlagen. Besonders in Städten wie Zürich oder Basel verfügen viele Vermieter über Wartelisten potenzieller Mieter – es ist daher ratsam, frühzeitig aktiv zu werden und Nachmieter zu suchen.

Ziel ist es, einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter zu präsentieren, der den Mietvertrag zu denselben Konditionen übernimmt.

Wie kann man effektiv einen Nachmieter suchen?

Wenn Sie eine ausserterminliche Kündigung einreichen möchten, sollten Sie parallel aktiv Nachmieter suchen. Es ist es ratsam, zunächst im Kreis der eigenen Familien oder Bekannten zu suchen. Ausserdem kann es nützlich sein, die sozialen Medien bei der Suche nach einem Mieter zu nutzen. Dies generiert eine hohe Reichweite.
Daneben ist es ratsam, die eigene Wohnung auf Online-Wohnungsportalen wie beispielsweise Homegate, Newhome oder Immoscout24 zu inserieren. 

💡Unabhängig von der gewählten Publikation des Wohnobjekts, ist es ratsam, das Inserat mit möglichst guten Fotos von der Wohnung zu ergänzen und ein paar Termine für eine Wohnungsbesichtigung anzubieten. 

💡Es ist wichtig, sicherzustellen, dass alle wichtigen Informationen über das Mietobjekt bereitgestellt werden, wie zum Beispiel die Adresse, die Zimmerzahl, die Wohnfläche, das Baujahr der Immobilie und entsprechende Ausstattungen wie eine Einbauküche, Garage, Balkon oder auch Waschmaschine. 

Anforderungen an den Nachmieter

Trotz der weit verbreiteten Meinung, dass ein Mieter drei Nachmieter stellen muss, ist ein einziger Nachmieter nach geltemden Mietrecht in der Schweiz ausreichend, wenn er die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt. Anderslautende Klauseln bezüglich des Nachmieters sind unwirksam. Es ist jedoch ratsam, dem Vermieter mehrere mögliche neue Mieter anzugeben, da sich potenzielle Interessenten oft vor Abschluss eines Mietvertrags wieder zurückziehen. Ein geeigneter Nachfolgemieter muss zahlungsfähig und zumutbar sein und den Mietvertrag zu denselben Bedingungen übernehmen.

Nach einer Wohnungsbesichtigung können mögliche zukünftige Mieter dem Vermieter über ein Formular zur Meldung von Nachmietern oder mit dem vom Vermieter bereitgestellten Formular zusammen mit dem Betreibungsregisterauszug des potenziellen Nachmieters gemeldet werden. 

☝️Es ist wichtig, dass mögliche Nachmieter möglichst frühzeitig an den Vermieter gemeldet werden, da er je nach Situation 14 bis 30 Tage Zeit hat, um die vorgeschlagenen Kandidaten zu überprüfen. Der Vermieter kann auch selbst einen neuen Mieter finden und muss sich nicht an die vorgeschlagenen Bewerber halten.

Zahlungsfähigkeit 

Wenn ein Nachmieter dem Vermieter den Mietzins und die Nebenkosten zum vereinbarten Zeitpunkt vollständig entrichten kann, wird er als zahlungsfähig angesehen. Falls gegen den potenziellen Mieter Betreibungen vorliegen, er Verlustscheine hat oder aus anderen objektiven Gründen nicht in der Lage ist, den vereinbarten Mietzins und die Nebenkosten zu bezahlen, ist er nicht zahlungsfähig und kann vom Vermieter abgelehnt werden.

💡Als allgemeine Regel für die Zahlungsfähigkeit gilt, dass nicht mehr als ⅓ des Einkommens für die Miete aufgewendet werden sollte.

Zumutbarkeit 

Der Kandidat muss für den Vermieter akzeptabel sein. Es ist notwendig, objektive Kriterien zur Bewertung der Zumutbarkeit zu verwenden. Es ist nicht erlaubt, dass der Vermieter an den neuen Mieter höhere oder andere Standards stellt als an den bisherigen Mieter. 

Es gibt verschiedene Arten von Ersatzmietern, die unangemessen sind, wie z. B. 

• die Errichtung eines Imbisses in einem Geschäftslokal, das früher als Büro genutzt wurde, 
• die Tätigkeit eines Nachmieters, die den Vermieter oder andere Mieter konkurrenziert,
• eine Einzelperson in einer Wohnung, die ausdrücklich als Familienwohnung vermietet wird, oder 
• eine Grossfamilie, wenn die Wohnung früher von einem kinderlosen Ehepaar bewohnt wurde. 

Der Nachmieter muss den bestehenden Mietvertrag unverändert übernehmen. Will er neue Bedingungen aushandeln, bleibt der bisherige Mieter weiterhin verantwortlich.

Übernahme des Mietvertrags

Der potenzielle Nachmieter muss bereit sein, den aktuellen Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen. Falls er neue Bedingungen stellt oder seine Bewerbung widerruft, bleibt der bisherige Mieter weiterhin an den Mietvertrag gebunden.  

Überprüfung des Nachmieters durch den Vermieter

Der Vermieter hat das Recht, den vorgeschlagenen Nachmieter einer Überprüfung zu unterziehen. Dafür steht ihm eine angemessene Frist zur Verfügung, die gemäss herrschender Lehre einen Monat beträgt. 

☝️Wenn die Wohnung von einer professionellen Liegenschaftsverwaltung vermietet wird, geht man von einer kürzeren Frist aus.

Es liegt in der Verantwortung des Mieters, dem Vermieter alle Dokumente und Informationen zur Überprüfung zur Verfügung zu stellen. Vielfach wird verlangt, dass zusammen mit der Anmeldung der Betreibungsregisterauszug und Lohnausweis beigelegt wird.

💡Es wird empfohlen, dass der Vermieter Informationen beim Betreibungsamt und bei Drittpersonen einholt, um die Zahlungsfähigkeit zu überprüfen. Dies setzt jedoch die Zustimmung des Ersatzmieters voraus. Eine solche wird in der Regel mit der Unterschrift auf dem Anmeldeformular für Mietinteressenten erteilt. 

Ablehnung des Nachmieters durch Vermieter

Der Vermieter hat das Recht, einen bestimmten Nachmieter abzulehnen. Falls er eine zahlungsfähige und zumutbare Person ablehnt, die den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen übernehmen würde, wird der bisherige Mieter dennoch von seinen vertraglichen Verpflichtungen befreit. Dies ab dem Zeitpunkt, an dem der abgelehnte Nachmieter das Mietobjekt übernommen hätte. 

💡 Anderslautende Klauseln im Mietvertrag sind ungültig. 

Dies gilt auch für den Fall, dass der Vermieter eine Wohnung renovieren, für sich selbst nutzen oder einfach einen höheren Mietzins bei der Neuvermietung vereinbaren möchte. In solchen Situationen ist es ratsam, dass ein Mieter innerhalb von etwa zehn Tagen eine schriftliche Bestätigung vom Vermieter erhält, dass er aus dem Vertrag entlassen wird. 

Folgende Situationen sind der Ablehnung gleichgestellt:

• Der Vermieter sucht selbst nach neuen Mietern und verzichtet auf das Angebot von potenziellen Nachmietern. Er informiert den Mieter darüber, dass die Mietwohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist an einen ihm geeigneten Mieter übergeben wird.
• Der Vermieter nimmt die Angebote nicht an und lehnt es ab, die Mietwohnungsschlüssel zurückzunehmen. In diesem Fall ist es am besten, wenn der Mieter die Schlüssel eingeschrieben zurückschickt.
• Der Vermieter verlangt, dass der neue Mieter einen höheren Mietzins zahlen muss.

✅ Unsere MietrechtsspezialistInnen helfen Ihnen gerne, wenn Sie der Meinung sind, dass der Vermieter die von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter ungerechtfertigt abgelehnt hat.

Was geschieht, wenn man keinen Nachmieter findet?

Selbst wenn Sie die Wohnung ausserterminlich kündigen und keinen Nachmieter finden, muss der Vermieter die Mietwohnung zurücknehmen. Zusätzlich muss er sich das an die Mietzinsforderung anrechnen lassen, was er durch die Rückgabe der Mietsache einspart. Beispielsweise müssen nach dem Auszug des Mieters nur noch reduzierte Heizkosten bezahlt werden, oder wenn der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug des Mieters selbst nutzt kann dies auch in Abzug gebracht werden..

💡Der bisherige Mieter muss den Mietzins jedoch bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin bezahlen, falls er keinen Nachmieter stellt oder der vorgeschlagene Mieter zu Recht abgelehnt wird. 

Wir helfen Ihnen

Es kann nützlich sein, eine Mietrechtsspezialistin oder einen Mietrechtsspezialisten zu konsultieren, wenn man als Mieter den Mietvertrag ausserhalb der Vertragslaufzeit auflösen möchte. Unsere SpezialistInnen können Sie darüber aufklären, welche Voraussetzungen ein neuer Mieter erfüllen muss und ob bestehende Klauseln im Mietvertrag eventuell ungültig sind. 

Falls der Vermieter einen geeigneten Nachmieter abgelehnt hat, helfen Ihnen unsere SpezialistInnen dabei, eine aussergerichtliche Einigung mit dem Vermieter zu erzielen oder berät Sie bei weiteren rechtlichen Schritten. 

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